菜市口的開(kāi)元名都大酒店正在被改建成辦公樓過(guò)去的一兩年中，太陽(yáng)宮百盛、十里堡西單商場(chǎng)等關(guān)門(mén)的百貨商場(chǎng)如今怎樣了？

　　 過(guò)去的一兩年中，太陽(yáng)宮百盛、十里堡西單商場(chǎng)等關(guān)門(mén)的百貨商場(chǎng)如今怎樣了？北京青年報(bào)記者調(diào)查顯示，這些昔日的商場(chǎng)如今正在變成各類(lèi)寫(xiě)字樓。而“商改辦”項(xiàng)目也正在成為房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)并購(gòu)基金的新寵。在城市新增建設(shè)用地日益緊張的情況下，各路資金開(kāi)始盯上了城市更新改造項(xiàng)目，北京掀起“商改辦”項(xiàng)目熱潮，隨著這些項(xiàng)目的改造完畢，北京今年也迎來(lái)“城市更新”項(xiàng)目的入市潮。

寫(xiě)字樓

　　 太陽(yáng)宮百盛“搖身一變”成商務(wù)樓

　　 在北三環(huán)東路與京承高速交會(huì)處的東北角，曾坐落著一處百貨商場(chǎng)——百盛太陽(yáng)宮店。2016年10月底，由于長(zhǎng)期處于虧損狀態(tài)，百盛終止了北京太陽(yáng)宮店的經(jīng)營(yíng)，并出售了太陽(yáng)宮店項(xiàng)目。

　　 北青報(bào)記者探訪(fǎng)發(fā)現(xiàn)，昔日的百盛太陽(yáng)宮店已經(jīng)完全改換了面貌。盡管大樓仍被圍擋遮掩，但從外立面來(lái)看，已是簡(jiǎn)約的商務(wù)樓模樣。結(jié)合商場(chǎng)舊有格局，寫(xiě)字樓內(nèi)部將會(huì)是特有的大平層設(shè)計(jì)，并配有獨(dú)特長(zhǎng)達(dá)50米的采光天井、3.2米的樓層凈高，以及600個(gè)停車(chē)位。

　　 接手百盛太陽(yáng)宮店的是中融信托旗下的房地產(chǎn)投資基金——中融長(zhǎng)河資本。中融長(zhǎng)河資本的相關(guān)人士告訴北青報(bào)記者，這里的改造已經(jīng)接近尾聲，很快將對(duì)外招租，這里將成為新的地標(biāo)。

　　 追訪(fǎng)

　　 多家關(guān)門(mén)商場(chǎng)變身寫(xiě)字樓

　　 事實(shí)上，除了太陽(yáng)宮百盛，北京西單商場(chǎng)位于十里堡的門(mén)店也于2016年年初正式關(guān)停，萬(wàn)科收購(gòu)了這家物業(yè)，這里將從商業(yè)業(yè)態(tài)改建為寫(xiě)字樓。萬(wàn)科集團(tuán)在2016年年報(bào)中曾披露北京十里堡西單商場(chǎng)項(xiàng)目權(quán)益，該項(xiàng)目占地面積不到1萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積3.15萬(wàn)平方米，萬(wàn)科持有該項(xiàng)目82.5%的權(quán)益，項(xiàng)目處于前期階段。

　　 同樣由百貨轉(zhuǎn)型寫(xiě)字樓的，還有宣武門(mén)附近的莊勝崇光百貨，這家曾風(fēng)光近20年的百貨商場(chǎng)，今年也傳出被迫關(guān)店、可能轉(zhuǎn)做寫(xiě)字樓的消息。王府井銀泰in88、淘匯新天，這兩家分處王府井大街一東一西的商業(yè)體，最近也接連傳出將關(guān)閉部分商業(yè)樓層，改造為寫(xiě)字樓的消息。東三環(huán)附近的盈科中心，早在2014年太平洋百貨撤出后，就啟動(dòng)了寫(xiě)字樓改造，今年初基本完成。

　　 “商改辦”城市更新項(xiàng)目成風(fēng)口

　　 北青報(bào)記者調(diào)查顯示，北上廣深四個(gè)一線(xiàn)城市的“商改辦”領(lǐng)域最近一兩年正在成為風(fēng)口，以萬(wàn)科、保利為代表的開(kāi)發(fā)商大量購(gòu)進(jìn)了城市更新項(xiàng)目。

　　 四個(gè)一線(xiàn)城市中，深圳、廣州兩市走在城市更新前列，兩地參照香港設(shè)置了專(zhuān)門(mén)的機(jī)構(gòu)——城市更新局，以協(xié)調(diào)管理城市更新項(xiàng)目。在城市更新項(xiàng)目的實(shí)施率上，深圳已經(jīng)由2012年的不到7%提升到目前的29%。深圳城市更新項(xiàng)目投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額的比例逐年增長(zhǎng)，2016年達(dá)到16.7%。

　　 北京市城市更新主要體現(xiàn)在落后產(chǎn)業(yè)遷出，讓經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，逐步實(shí)現(xiàn)“騰籠換鳥(niǎo)”的目的。上海政府城市更新則在保留歷史風(fēng)貌的前提下，注重對(duì)存量資產(chǎn)進(jìn)行盤(pán)活。

　　 而數(shù)據(jù)顯示，商場(chǎng)變身寫(xiě)字樓或和需求有關(guān)：戴德梁行數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，連續(xù)數(shù)年北京市的寫(xiě)字樓空置率均在10%以下。其中核心區(qū)商圈寫(xiě)字樓資源更為緊俏，不僅空置率維持在5%以下的驚人低位，租金更保持在每平方米每月400元以上的高昂價(jià)格。2017年三季度，北京市金融街區(qū)域更是以682元/月/平方米的寫(xiě)字樓均價(jià)位居全球第三的高位，僅次于倫敦西區(qū)和香港中環(huán)。仲量聯(lián)行最新發(fā)布的研究報(bào)告稱(chēng)，2018年，北京核心區(qū)域物業(yè)投資標(biāo)的將更加稀缺。受強(qiáng)勁辦公樓需求和租金增長(zhǎng)潛力驅(qū)動(dòng)，投資者對(duì)于辦公樓物業(yè)興趣有望保持高漲。

　　 關(guān)注

　　 房地產(chǎn)私募基金盯上“城市更新”項(xiàng)目

　　 北青報(bào)記者調(diào)查還顯示，傳統(tǒng)商場(chǎng)變身成寫(xiě)字樓漸火的原因，除了電商劇烈沖擊下實(shí)體店經(jīng)營(yíng)下滑、寫(xiě)字樓需求強(qiáng)勁，以及多家龍頭開(kāi)發(fā)商進(jìn)入等之外，還和房地產(chǎn)私募基金的青睞分不開(kāi)。

　　 隨著菜市口中融信托大廈和上文提及的太陽(yáng)宮中融信托廣場(chǎng)的改造進(jìn)入尾聲，中融信托旗下的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)投資基金——中融長(zhǎng)河資本已經(jīng)悄然完成了北京兩個(gè)大型城市更新項(xiàng)目的布局。而有意思的是，北京中融信托大廈的前身，就是一個(gè)改造項(xiàng)目——原來(lái)是西城區(qū)菜市口地鐵站的一家五星級(jí)酒店“北京開(kāi)元名都酒店”，中融長(zhǎng)河資本自去年年底完成收購(gòu)這家酒店后，經(jīng)歷了不到一年時(shí)間的改造，原來(lái)單一的酒店業(yè)態(tài)便變身為集辦公、商業(yè)、展示為一體的綜合商業(yè)空間。

　　 “在北京、上海等這類(lèi)城市，資產(chǎn)是非常寶貴的。尤其是在目前疏解城市壓力的環(huán)境下，沒(méi)有新增用地，城市更新項(xiàng)目定是下一個(gè)風(fēng)口。”中融長(zhǎng)河資本總裁王宇濤表示，但他提醒，“城市更新其實(shí)是一個(gè)很艱難的地產(chǎn)門(mén)類(lèi)，并非適合所有的投資機(jī)構(gòu)，也不是適合所有的地產(chǎn)基金去做，因?yàn)楦脑炀哂泻艽蟮牟豢深A(yù)見(jiàn)性，項(xiàng)目里面的潛在風(fēng)險(xiǎn)很大。”