（騰訊房產(chǎn)陳婷婷 發(fā)自北京）2018年2月第一天，90后房地產(chǎn)咨詢界新星李嗣振，神采奕奕地來到采訪室接受了預(yù)約好的專訪。

北京四九城，每天都有新故事。內(nèi)城繁華依舊，而“城市更新”作為新的時代命題也已拉開大幕，猶如眼前新晉的房地產(chǎn)從業(yè)面孔，正以更鮮活的姿態(tài)來書寫這座城市的舊顏新貌。

李嗣振，2015年畢業(yè)于香港城市大學(xué)，并獲得房地產(chǎn)經(jīng)營與管理碩士學(xué)位，現(xiàn)擔(dān)任“五大行”之一的高力國際企業(yè)戰(zhàn)略咨詢部副經(jīng)理，短短兩年時間的歷練，已然是房地產(chǎn)咨詢行業(yè)的年輕生力軍。

最新公開的一份報告《待改舊顏換新樓——北京舊改寫字樓趨勢及策略》，就是出自李嗣振及其團隊之手。這份報告的背景是，北京上海等一線城市為代表的中國房地產(chǎn)市場已進入“存量經(jīng)濟”階段，商業(yè)地產(chǎn)的存量盤活成為開發(fā)商目前研究的重要方向。

截止2017年，北京核心商圈出現(xiàn)十余個“商改寫”、“酒改寫”、“寫字樓升級改造”的典型案例，舊改寫字樓已然成為北京房地產(chǎn)新趨勢。

“北京‘舊改寫’的分布情況以五環(huán)內(nèi)為主，集中在各大核心商務(wù)區(qū)范圍內(nèi)，因為這些區(qū)域商業(yè)成熟度高，商業(yè)物業(yè)存量大，所以發(fā)生改造的概率也相對較高。”李嗣振告訴記者。

近幾年，隨著北京老城疏解進入“抽絲剝繭”階段，自2014年后改造項目逐漸增多。在北京市新增產(chǎn)業(yè)的禁止和限制目錄中，五環(huán)內(nèi)成為受限的重要區(qū)域。“這也促成了存量改造成為趨勢，而且受電商沖擊、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整等影響，購物中心、酒店等經(jīng)營壓力逐漸加大，而寫字樓整體市場保持平穩(wěn)上升，回報相對穩(wěn)定，在這樣的情況下，舊改寫字樓項目就越來越多。”

李嗣振表示，舊改為城市更新帶來了諸多變化，這對整體寫字樓市場有一定促進作用，不僅影響了新一代寫字樓項目的設(shè)計趨勢，同時帶動了北京等稀缺土地資源城市的更新和存量升級。

因改造帶來的變化體現(xiàn)在四個層面：物業(yè)硬件升級、共享空間打造、藝術(shù)氛圍引入以及生態(tài)辦公的營造，舉例來說，比如中糧廣場內(nèi)部打造了COFCO FANTASY共享辦公空間，中融信托廣場則利用原有商業(yè)的特殊結(jié)構(gòu)，設(shè)計了貫通南北的采光中庭，此類均為舊改市場上較為成功的案例。

據(jù)了解，城市更新既是一線城市的熱點問題，同時也存在諸多痛點和難點。對此，李嗣振舉例稱，“這幾年我們看到北京市場上原廠房改造也比較多見，比如首鋼搬遷后園區(qū)的整體改造升級，高力國際曾為首鋼的二通廠園區(qū)提供改造咨詢及產(chǎn)業(yè)招商服務(wù)，我們經(jīng)過訪談及調(diào)研發(fā)現(xiàn)，文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)包括動漫、影視等更加偏向入駐在非標準的辦公場所內(nèi)，這也就為未來園區(qū)的發(fā)展提供了一個定位基礎(chǔ)，但我們認為難點也存在，包括對既有建筑更新的基礎(chǔ)上升級、還有對整體人文環(huán)境、生態(tài)環(huán)境、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的更新和延續(xù)。”

與此同時，除了反響較大的舊改案例，如盈科中心、高和藍峰等，也不乏一些改造的失敗案例。“舊改失敗的原因很多，但普遍存在的是產(chǎn)權(quán)問題，很多項目早些年產(chǎn)權(quán)出售，經(jīng)營者沒有真正持有物業(yè)，導(dǎo)致改造受阻的不在少數(shù)。”

對此，李嗣振建議，開發(fā)商要對目標物業(yè)取得產(chǎn)權(quán)，同時在改造時充分利用項目優(yōu)勢和特點，以期實現(xiàn)項目的升級。

寫字樓改造后，退出方式有哪些？選擇退出方式的標準是什么？李嗣振表示，目前退出方式主要為3種，包括以股權(quán)或資產(chǎn)出售給第三方、資產(chǎn)證券化（ABS/CMBS）、REITs，目前主要以第一種居多，其中股權(quán)類型稅負相對較少，后兩種還需要考驗中國金融市場的成熟度，預(yù)測未來有更多的發(fā)展空間。

據(jù)介紹，2017年北京甲級寫字樓市場供需均保持平穩(wěn)態(tài)勢，空置率小幅提高，平均租金同比增長0.4%，至人民幣332元/月/平米。從區(qū)域而言，目前北京產(chǎn)業(yè)疏解及轉(zhuǎn)移的大背景下，各個商務(wù)區(qū)均面臨租戶的更新升級以及樓宇的升級換代，同時也受到其他新興商務(wù)區(qū)的挑戰(zhàn)，如上地、昌平將與中關(guān)村區(qū)域形成競爭和補充，而區(qū)域內(nèi)原有的IT零售逐漸撤離，并且當(dāng)?shù)剞k公樓宇年限較久，這也對區(qū)域?qū)懽謽鞘袌霭l(fā)展提出了新的要求。

李嗣振特別提到，例如鼎好大廈在原有租戶撤離后重新裝修加入共享空間等新業(yè)態(tài)，為互聯(lián)網(wǎng)、高新科技類公司提供更加人性化、舒適化的辦公環(huán)境，考慮更多健康生態(tài)因素，而這一點，將會成為寫字樓改造新的趨勢。

在這悄然生變的時代背后，“舊改”可以說是時代變化的一個縮影，城市更新則意味著經(jīng)濟體的更新、產(chǎn)業(yè)的更新、區(qū)域結(jié)構(gòu)的更新以及未來生活方式的更新，一如眼前年輕的項目負責(zé)人，城市“換血”也正以更新鮮、更年輕態(tài)的視角長驅(qū)直入。